Quand on est bien conseillé, la loi Pinel regorge de leviers pour optimiser et développer son patrimoine. C’est le cas notamment du « Pinel réhabilité optimisé au déficit foncier ».

Quelques points de rappels sur le fonctionnement de la Loi Pinel

Le dispositif Pinel permet à un investisseur immobilier de réduire tout ou partie de ses impôts, en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans (le locataire peut-être un ascendant ou un descendant). Il est applicable dans le cadre de l’achat d’un appartement neuf (livré ou acquis en cours de construction) ou d’un appartement ancien qui va faire l’objet d’une réhabilitation. Plus l’engagement de location va être long, plus la réduction d’impôt sera importante. 

• 12 % pour un engagement de 6 ans
• 18 % pour un engagement de 9 ans
• 21 % pour un engagement de 12 ans

Il faut également rappeler que la réduction d’impôt Pinel s’établit sur la base d’un double plafond : un prix au mètre carré habitable qui ne peut excéder 5 500€ et un prix global de l’opération (acquisition, frais, travaux et honoraires d’architecte) qui, pour sa part, est limitée à 300 000 €
De plus, l’investissement ne pourra se faire que dans des zones bien spécifiques appelées zone A, zone Abis et zone B1.
Enfin, le loyer quittancé au locataire ne pourra pas excéder un certain plafond qui lui-même dépend de la zone dans laquelle se situe la résidence.

Quelles sont les spécificités de la loi Pinel dans l’ancien réhabilité ?

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt Pinel dans le cadre d’un investissement dans l’ancien, l’acquéreur doit acheter un logement qui ne satisfait pas les critères de décence, et réaliser des travaux de réhabilitation qui offriront au logement des performances techniques proche d’un investissement dans le neuf. L’immeuble dans lequel le logement se situe est qualifié d’indécent si :
• Il ne respecte pas au moins 4 des 15 critères répertoriés dans l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 
• Et il ne respecte pas 6 des 12 critères de performances techniques indiqués dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts.
Le propriétaire bailleur s’engage donc à effectuer des travaux de réhabilitation et tous les critères de décence et de performance technique doivent être réunis. A la fin des travaux, un expert sera mandaté afin de vérifier et d’attester la conformité du bien aux normes attendues. 

Quelle sécurité apporte le promoteur sur l’achèvement des travaux ?

Comme pour toute opération de construction ou de rénovation immobilière, le choix du promoteur fait partie intégrante du succès de l’opération. 
Le promoteur immobilier est là pour sécuriser l’opération. Il a la maîtrise totale de l’opération de construction. Il est l’interlocuteur unique de l’investisseurs qui n’a pas besoin de se mettre en relation avec des artisans pour la réalisation des travaux de rénovation. C’est une position très confortable pour l’investisseur qui n’a pas à se soucier ni de la conception du projet, ni de l’étude de faisabilité, ni de l’éligibilité de l’immeuble au dispositif « Pinel réhabilité », ni même de la souscription de garanties multiples. 

Comment cumuler à la fois réduction d’impôt Pinel et déficit foncier ?

Rappelons le principe du déficit foncier

Le régime du déficit foncier n’est pas un dispositif de réduction d’impôt comme le dispositif Pinel. En effet, ce dernier précise qu’un propriétaire bailleur qui engage des dépenses de travaux ayant la nature de dépense d’entretien, de réparation et d’amélioration, peut les déduire de ses revenus fonciers imposables. Et, quand le montant des travaux est supérieur aux revenus fonciers imposables, l’excédent constitue alors un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. 
Le contribuable dispose de revenus fonciers existant, le déficit foncier va donc permettre de réduire la base taxable de ces revenus et ainsi économiser à la fois de l’impôt sur les revenus mais également des prélèvements sociaux.
Si le déficit vient à s’imputer sur les revenus globaux (autres que les revenus fonciers) alors il est possible que le contribuable bascule dans une tranche d’imposition inférieure. 

Le double avantage fiscal de la loi Pinel réhabilité optimisée au déficit foncier 

Il s’agit d’investir dans un logement dont la nature des travaux qui vont être entrepris par le promoteur permet la coexistence de ces deux régimes : 
• Le prix d’acquisition et une partie des travaux seront éligibles à la réduction d’impôt Pinel 
• L’autre partie des travaux sera éligible au régime des déficits fonciers (bien souvent, il s’agit de la quote part des travaux intervenus sur les parties communes de l’immeuble)

Un exemple chiffré d’un investissement en loi Pinel réhabilité optimisé au déficit foncier

Exemple d’investissement immobilier en loi Pinel optimisée au déficit foncier
Hypothèses retenus pour notre exemple : 

Situation du foyer

Nous prendrons le cas d’un couple marié ou pacsé avec un enfant à charge soit 2,5 parts fiscales pour le foyer. 
Leur TMI (Tranche Marginale d’Imposition) est de 30 %
Ils disposent d’une capacité d’épargne mensuelle de 600 € par mois et sont propriétaires de leur résidence principale. Ils sont également propriétaire d’un patrimoine immobilier existant leur générant environ 3500 € net de revenus fonciers annuels imposables. 

Le projet 

Acquisition d’un appartement d’une valeur de 231 000 € (frais de notaire inclus et travaux inclus)
Travaux éligibles au mécanisme du déficit foncier : 22895 € appliqué à hauteur de 9 158 € en année 1, et 10 041 € en année 2.
Ils décident de s’engager pendant 12 ans afin de bénéficier d’une réduction d’impôt de 21 %.
Au terme de la réduction d’impôt, ils décident de vendre.
Hypothèse de revalorisation du bien 0 % (prix de vente = 231 000 €)
Hypothèse de revalorisation des charges et des loyers : 0%

Voici la liste des charges prises en compte dans cette simulation :

Taxe foncière : 1 mois de loyer
Frais d’agence : 12 % TTC des loyers annuels
Charges de co-propriété : 900 € (1,8 € par mois et par m² environ)
Nous considérerons dans cette simulation que le bien est mis en gestion auprès d’une agence immobilière (frais 12 % annuel TTC)

Détail du financement 

Apport : 0€
Crédit de 231 000 € amorti sur 20 ans, taux 1,20 % + assurance 0,30% (sur capital restant dû)

Résultats de l’opération

Bilan pendant l’opération : 
Épargne mensuelle moyenne (fiscalité et charges déduites) : 529,41 €
Cumul de l’épargne versée : 82 587,37 €

Bilan au terme de l’opération :

Valeur du patrimoine (correspondant au prix de cession du bien soit 231 000 € auquel on a retiré le capital restant à rembourser à la banque) : 143 778 € 
Gain net de l’opération (après déduction de l’épargne versée) : 61 191 €
TRI de l’opération : 8,17 %

Plus d’informations sur :
www.periance-conseil.fr
Periance 69 Rue Henri IV 33000 Bordeaux
Tél. : 05 56 87 51 43