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Tout savoir sur les diagnostics immobilier

Habitat - Agences immobilières
28-07-2022
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Une vente immobilière va présenter plusieurs enjeux, l’un d’entre eux est l’information du futur acheteur. Cette information passe par l’obligation pour le vendeur de produire un dossier de diagnostics complet, ce qui permet de mettre en évidence les qualités ou les défauts qui pourront compléter l’information de l’acquéreur et constituer un facteur de décision pour ce dernier.  Au fil des ans, le dossier des diagnostics immobiliers s’est agrandi de sorte qu’aujourd’hui il en existe de nombreux obligatoires à fournir lors de la vente de son bien. 


Le diagnostic portant sur le plomb


Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) n’est obligatoire que pour les immeubles affectés à l’habitation construits avant le 1er janvier 1949. Le contrôle effectué a pour vocation de mettre en avant les revêtements contenant du plomb. Si le rapport de ce contrôle fait état de la présence de plomb, la durée de validité du rapport sera d’une année. Dans le cas contraire, il a une durée de validité illimitée. 


Le diagnostic portant sur l’amiante


L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante n’est obligatoire que pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Comme pour le CREP, si aucune trace d’amiante n’est détectée, la durée de validité est illimitée. Toutefois, si le rapport fait état de la présence d’amiante, la durée de validité du rapport est trois ans. 


Le diagnostic portant sur l’électricité


L’état de l’installation intérieure électrique est obligatoire pour les immeubles d’habitation dont l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Le point de départ de ces 15 ans est très souvent constitué par la délivrance du consuel électrique. La durée de validité sera de trois ans. 


Le diagnostic portant sur le gaz


L’état de l’installation intérieure de gaz est obligatoire pour les immeubles d’habitation dont l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Comme pour l’électricité, sa durée de validité est de trois ans. Dans le cas où l’installation que ce soit pour le gaz ou l’électrique a fait l’objet de travaux de rénovation, et même si le dernier diagnostic à moins de 15 ans, il est fortement conseillé de faire établir un nouveau diagnostic qui présentera l’état actuel des installations lors de la vente.


Le diagnostic portant sur la présence de termites


L’état parasitaire est obligatoire pour tous les immeubles bâtis ou non en fonction des zones délimitées par arrêtés préfectoraux. Avant toute cession, il est donc important de se renseigner auprès de la commune de la situation du bien pour éviter les zones d’infestation. En Gironde, le contrôle a été rendu obligatoire. La durée de validité de l’état parasitaire est de 6 mois. 



Le diagnostic portant sur la superficie


Le certificat attestant de la surface d’un bien a été rendu obligatoire par la Loi CARREZ du 18 décembre 1996 pour les biens soumis au régime de la copropriété. Ce mesurage est établi sur tous les lots à usage d’habitation ou commercial à l’exception des caves, des garages ou encore des emplacements de stationnement. Le métrage devra être effectué par un professionnel, car en cas d’erreur de mesurage de plus de 5% à la baisse, l’acquéreur pourra demander une diminution du prix. 


Le diagnostic portant sur l’installation de l’assainissement


Dans le cas des installations de l’assainissement, on va distinguer deux cas :
  • Les installations raccordées au réseau collectif : chaque commune est libre de prendre un arrêté rendant obligatoire le contrôle des installations de l’assainissement lors de chaque cession. Il faut alors se renseigner auprès de la mairie afin de connaître l’existence ou non de l’arrêté et dans la positive d’en connaître son contenu. Chaque arrêté peut alors prévoir des dispositions différentes notamment sur les organismes habilités à faire le contrôle. 
  • Les installations non raccordées au réseau collectif : dans ce cas, le contrôle est obligatoire pour chaque cession et devra être effectué par l’organisme compétent de la zone. 
La durée de validité de ce rapport est de 3 ans. Dans le cas d’une conclusion présentant une non-conformité de l’installation l’acquéreur a pour obligation de mettre en conformité dans un délai d’un an à compter de la signature.


Le diagnostic portant sur les mérules


L’information sur le risque de présence de mérule n’est obligatoire que dans les zones délimitées par arrêtés préfectoraux. En Gironde, aucun arrêté n’a été pris en ce sens. 


L’état des risques et pollutions


Ce diagnostic porte sur les aléas naturels, miniers, technologique ou sismique résultants de la zone où se trouve du bien, il comprend également une mention sur le plan d’exposition au bruit. Tous les types de biens sont concernés par ce diagnostic, il est donc obligatoire pour chaque cession. Sa durée de validité est de six mois. 


L’étude géotechnique


Cette étude de sol préalable est obligatoire depuis le 1er octobre 2020 pour la vente de terrain situé en zone constructible et dans une zone de sols argileux où le risque de mouvement de terrain est qualifié de moyen ou fort. Elle devra être fourni par le vendeur lors de la conclusion de l’avant-contrat. La durée de validité de cette étude est de trente ans. 


Le diagnostic de performance énergétique 


Le DPE porte sur l’étiquette énergétique du bien, il va être établi en fonction des matériaux qui composent l’immeuble mais aussi des consommations des résidents. Ce diagnostic porte sur tous les immeubles bâtis et a une durée de validité de 10 ans. Il est à renouveler dans ce délai dans le cas où des travaux auraient été fait et dont la nature pourrait changer les conclusions du DPE, l’isolation du bien par exemple, toujours dans un souci d’information de l’acquéreur sur l’état du bien vendu.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a fortement évolué. Cette réforme expose de nouvelles exigences en matières énergétiques autant lors d’une vente que lors d’une mise en location. Il appartient au propriétaire du bien de se renseigner sur l’étiquette énergétique du bien afin que connaître ses possibilités et notamment dans le cas d’une location.


Le saviez-vous ?
L’établissement de tous ces diagnostics est essentiel afin d’apporter plus d’informations sur le bien faisant l’objet de la vente. Ils permettent à l’acquéreur d’acheter en tout état de cause. 
Bien que ces diagnostics apportent une sécurité à l’acquéreur, ils permettent aussi de le rassurer. En effet, dans le cas où le vendeur ne fournirait pas tous les diagnostics obligatoires, il ne pourrait pas s’exonérer de la garantie des vices cachées. 



Par Jennifer Vignaud
Notaires associées Floirac
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